内容摘要：随着房地产交易及与之涉及的经济活动日益频繁，房地产评估日贞最重要。在房地产评估中，除考虑到市场条件外，还需留意经济外部性的影响。而传统的评估方法没充分考虑经济外部性对房地产价格评估的影响，为此，本文引进效用函数展开评估，笔者指出，可得出结论更为精确、合理的评估结果。

　　关键词：经济外部性 房地产评估 效用函数 　　 　　房地产评估阐述 　　 　　自上世纪70年代末开始，我国在土地、住房制度和金融体制等方面展开了一系列根本性改革，房地产市场早已构成。房地产市场的创建和房地产业的发展，迫切需要有一套更加科学、合理的房地产估价方法，以符合因为交易、互相交换、大股东、抵押、抵押、保险、课税、征地征地补偿和投资决策、会计学成本分析等必须。　　 　　房地产评估的概念 　　房地产价格评估是指具备专业水平和经验的评估人员根据特定评估目的，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的评估方法，对房地产商品的价格（租金）、价值展开科学的审定与估计。

　　房地产评估是科学、艺术和经验三者的融合。准确的房地产价格的估算、推断或辨别不应依赖一套科学缜密的房地产估价的理论和方法，但又无法几乎拘泥于现有的理论和方法，还需倚赖房地产估价人员的经验。因为影响房地产价格构成的因素复杂多变，不是非常简单的套用某些数学公式就能计算出来的。

房地产评估不是对房地产价格的主观等价，而是把房地产的客观存在的价值通过估价活动正确地体现出来。房地产估价是估价人员基于对房地产客观存在的价值的了解以后，运用科学的估价理论、方法和长年累积的估价经验将其表达出来，而不是把某个主观想象的数据容忍给估价对象。

　　 　　 　　评估方法及评价 　　房地产估价主要有三个基本方法：重置成本法；市场比较法；收益现值法。此外还有假设研发法、路线价法、长期趋势法、瓦解法、出售年法、利润法、分配法等。

它们都是上述三个基本方法的衍生。在房地产投资中，房地产的效用要求着人们的投资决策，因此效用评价在房地产估价中占据最重要地位。传统的三个基本估价方法都是对房地产公平市场价值的一种推测，基本上就是指房地产本身的特性抵达，如房屋的设计、方位、土地价格等，按照房地产本身特征给与消费者的效用展开估价，即从内部效用来估价房地产。

不过，在房地产评估中除留意内部效用外，还要推崇其经济外部性。房地产经济外部性可为房地产消费者带给效用的减少（或增加），这种效用不是因为房地产本身的特征带给的，故称外部效用。经济外部性在房地产的评估中扮演着最重要角色，就必须精确掌控和评估房地产经济中的正的和胜的外部性。在实际评估中要考虑到其他经济主体的消费或活动对消费者效用的影响，即推崇经济外部性对房地产评估的影响。

特别是在是个人住宅市场，个人效用在估价时往往不会起着决定性起到，只考虑到房地产给消费者带给的内部效用，而忽略其他经济主体给消费者带给的外部效用，其估价结果对个人消费者来说往往是过于精确的。　　 　　经济外部性 　　 　　经济外部性的概念 　　外部性最先是由英国经济学家马歇尔在其经典著作《经济学原理》一书中明确提出的，迄今已有近110多年的时间了。

所谓外部性，也称之为外在效应或阻塞效应，是指一个人或一个企业的活动对其他人或其他企业的外部影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的互相交换中再次发生的，因此，其影响是外在的。更加清楚地说道，外部经济效果是一个经济主体的不道德对另一个经济主体的福利所产生的效果，而这种效果很难从货币或市场交易中体现出来。经济外部性能用消费者的效用函数回应： 　　Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk) (2-1) 　　在式(2-1)中，用Ui回应消费者i的效用函数，Xih回应该消费者i消费的第h种商品量，Yjk回应经济主体j转入消费者i效用函数的第 k 种经济活动水平， 似乎有：Ui/Xih0。假设Yjk回应消费者j消费的第k种商品量，如果Ui/Yjk0, 则回应消费者j对消费者i产生了外部于是以效应；如果Ui/Yjk=0，则回应消费者j对消费者i没产生外部效应；Ui/Yjk0, 则回应消费者j对消费者i产生了外部负效应。

　　从理论上谈，一般指出外部性的不存在是市场机制配备资源的缺失之一。也就是说，不存在外部性时，只能靠市场机制往往无法促成资源的拟合配备和社会福利的最大化，政府应当有助于的介入。从现实上谈，外部性尤其是外部不经济仍是一个较相当严重的社会经济问题，如环境污染或环境毁坏。

　　经济外部性的特点 　　经济外部性有以下特点：外部性是一种人为的活动，非人为事件导致的影响，无论它给人类带给的是损失还是收益，都无法被看做是外部性；外部性应当是在某项活动的主要目的以外衍生出来的影响；外部性是有所不同经济个体之间的一种非市场联系（或影响），这种联系往往并非有关方面强迫协商的结果，或者说非一致同意而产生的一种结果；外部性有于是以有胜或为零；外部性还包括对生态环境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响。

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